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建筑產業的各方企業都在如何提效?

當下,疫情處于攻堅白熱化階段,建筑產業鏈條上的各方單位也在最近1、2周陸續復工。線上化,對設計、溝通、銷售等關鍵環節,從以往輔助角色轉為主要的工作方式。

根據思科白皮書研究指出,到今年全球將有超500億臺互聯網連接設備,比“非典”出現的2003年增加一百倍。在科技迅猛發展且快速滲透到金融、交通等領域時,數字化轉型在建筑產業中能看到的,更多是偏前瞻性的探討。克而瑞2019地產數字化轉型報告指出,產業中的領軍者,TOP50房企真正把數字化落地到工作場景并有解決方案的15%。

在麥肯錫最新關于中國數字化的報告中可以看到,地產和建造領域的數字化程度與其他行業存在較大差距。

而在這場突發疫情的“倒逼”下,“被迫”線上辦公的各方企業又是如何應對,對數字化有了哪些轉變和認識?這場大規模的線上辦公,是否會成為地產這個傳統產業帶來切實的轉機。

小庫調研采訪了中海地產、泰康地產、上海同濟大學建筑設計研究院、成都基準方中、前海柏濤、重慶市設計院、上海尤安、武漢筑博、武漢源深景觀工程設計等12家企業,通過各方的應對和思考希望能給產業中的同類企業以啟發和借鑒。

一、現狀:一邊是進度不能停,一邊是工作效率受阻 

雖然疫情對施工、報批報建等環節帶來直接的影響,但目前調研的絕大部份企業還是以年前已開展的項目為主,實際進度并未暫停,緊急待處理的項目也不在少數。“很多項目其實在年后2月3日左右就已開展,我們盡量做到不去耽誤業主的時間節點。”上海同濟大學建筑設計研究院的一位高級項目主管這樣說。 

而由于建筑產業是一個專業性強、重交流的傳統行業,線上辦公,從硬性需要實地勘查的場景,重人際交流的高層會議場景、到技術事務型的交流場景都帶來了直接影響,無法對設計情況進行及時的溝通、監督和評估,預計將造成工作效率下降10%-20%左右。

中海地產的設計經理表示,“團隊內、部門間、地區與總部、和供應商等都需要開會,地產其實就是一個會議的系統和流程。”會議交流也不止是單純的匯報,特別是有高層領導參與的決策性會議,線上和線下會議的效果會存在較大差距。在線上不能做到“身臨其境”,很難達到信息傳遞和接收的及時性和直觀感,交流受限。

想要梳理出線上的工作節奏和流程,并且做到較好的執行以保證效率,對產業里的企業都是巨大的考驗。

二、目前,大家都是如何提升線上協同效率? 

1. 在甲乙方、跨部門等多方協同時,化被動為主動,溝通下沉

大多數調研的設計公司和房企基本在疫情爆發后都緊急響應,對線上信息系統進行了優化和迭代,基本實現公司服務器的資料提取、共享和線上溝通。 

調研中發現,也有設計院表示在疫情出現的前幾年就曾大力推行線上交流模式。實踐下來,雖然整體效果基本達標,但和線下溝通比較還是存在差異。這主要體現在:互動性差,溝通范圍受限。而且在針對外部的溝通上,通常優先考慮客戶的習慣,這在一定程度上也影響著線上模式的推行。上海尤安的某事業部總經理表示,“也遇到非常喜歡線下溝通的客戶,但時常討論的事很小。” 

而目前在疫情之下,不論是政府、地產還是設計院,都必須建立和培養線上辦公的思維和習慣,并且做好是一場持久戰的準備。 

雖然全國性的交通管制短時間內不會放松,報批報建、看地、施工、銷售等環節的暫緩,但需求沒有消失,如不及時對項目進程做出預判和調整,則會把所有進度的壓力都放在后期。 

對于多方之間線上辦公的效率,化被動為主動, 加強與項目各角色的溝通,多維度了解暫緩進度中可能遇到的問題和需求,進行前置準備和處理,可以最大程度的保證整體進度的完成。深入解讀和快速響應客戶的需求、準備和熟悉會議材料、及時梳理進度和需求等環節都十分必要。 

面對這次全國性范圍的新冠肺炎,業主對居住空間的需求也在發生轉變,不論是房企還是設計院都需要提前面對。中海地產的設計經理表示,“目前因為政府類報批報建節點工作的暫停,我們也將下半年的研發工作提前。” 

作為項目中需要和不同職能單位進行頻繁溝通的主要角色,房企主要和設計院項目負責及以上級別的人對接,“在很多時候領導級會議對項目進度起不到明顯的推動作用。現在轉為線上,更要加強的是和一線設計人員的溝通,盡可能避免信息誤差。” 

對于設計院,因單點上對項目的了解和把控受線上條件不能充分開展,則需要主動與項目相關角色進行深入的溝通和了解。前海柏濤副總經理表示:“之前售樓處推遲開放和現在的延遲開工是不一樣的,此時我們和甲方的溝通需要更密切,把后期趕工會碰到的問題提前來解決,而不是等開工后,出現問題再想辦法,這對整體進度的影響會很大。”

前海柏濤復工后迅速推出“柏濤線上辦公模式服務手冊”,從內部流程、外部協同、高層決策等個板塊提出與客戶協同的措施。

但對于前置處理的情況, 武漢筑博的總建筑師也提醒,“我們還是盡量找到溝通渠道,與相關審批的經辦單位,比如規劃局,提前進行了解。要做到心里有數再定可以提前開展的工作。”關于審批環節,2月13日國家住建部也發布意見,將最大程度精簡審批環節,網上受理、并聯審批和網上出件,但并未明確具體落實到各區域的時間。

2. 團隊內部的工作以結果為導向,聚焦設計專業性,點對點地應對需

在整體線上的主動性策略之下,各公司也在調整協同流程、組織方式等工作管理辦法以盡快適應和進入線上辦公的狀態和節奏。

在任務進度方面,線上工作側重以結果為導向,在進度中需詳細規定成果輸出的時間節點。“我們公司也有用企業微信進行線上打卡,但這只是一個純流程。只要能在規定時間里遞交方案就好。”上海尤安的某事業部總經理說道。 

線上的工作場景,缺少面對面交流所激發出的感性情緒和討論氛圍,讓線下很多專業技術型之外推進項目的技巧和方法失效:不論是面對面可以察言觀色以調整方案講解,或線下駐場監督進度等。這使得大家的關注點必須聚焦到專業技術本身,進行比以往更深入的推敲和研究。中海地產的設計經理表示,“這樣反而有利于促進我們和設計院的工作效率。” 

在分工方面,聚焦設計專業性也讓線上辦公推動項目進度的重要任務落在,團隊中的經驗豐富的多面能手。上海同濟大學建筑設計研究院的高級項目主管采取,對人員健康和復工情況進行統計,以實際可線上或線下辦公的情況,按照項目的進度和客戶的需求優先級,重新進行人員分工。線上開工后采用項目單人負責制,由指定的一位成員全權負責,既要快速出圖,也要點對點的跟進客戶需求。這大大縮減了線上帶來的不必要的、團隊內外的溝通成本。

而對于團隊中資歷較淺,還不具備獨當一面的年輕員工,武漢源深景觀工程設計的創始人則將員工的一半工作時間安排用于參加線上技能培訓,并布置“作業”,設定完成期限,還會對提交的設計作品進行批改反饋。其創始人說,“不止是希望個別員工能力出眾,如果能提升團隊的整理戰斗力30%以上,未來等疫情過去,很多以往因團隊效率而不敢接的項目,就可以做。” 

在會議規模方面,以2-4人的小型點對點的會議為主,線上會議人數過多容易造成注意力分散,在項目進度管理方面,由于線上溝通較為頻繁,也要更仔細的做好和客戶來往函件或者會議的記錄,以保證工作進度的清晰和順暢。 

在硬件設施方面,由于疫情突發,很多員工在家的工作硬件配置并不齊全,調研的各家公司基本都安排了配送電腦到家的服務,本地的將由專人專車派送。外地不能回公司所在地的,則采取郵寄,以保證在家辦公的順利進行。

三、對建筑產業而言,數字化不是輔助方法,而是發展戰略 

1. 協同辦公數字化的突破點

對于不是主要依靠線上進行工作閉環的建筑產業來說,很多環節不是簡單地通過線上辦公就能快速的解決,影響效率的核心問題已經在復工這段時間迅速暴露:

首先,線上模式中信息交流、存儲、分類處于割裂狀態。

建筑設計是一個主觀性很強的專業,容易出現“你說的和他理解的”有偏差。在線下為了更有效的交流,一方面,現場能直接在圖紙上做效果演示以輔助說明。更重要的,上海同濟建筑院的高級項目主管提到,“面對面的會議通過眼神和表情的交流,容易帶動會議氛圍,也可以臨場對要匯報或者交流的內容進行有側重的調整和改變。這對溝通效率和會議結果的影響很大。” 

在線上工作的場景下,主觀判斷和感性的比重大大降低,想要高效協作就需聚焦設計本身的邏輯。如何能協助對專業性的信息進行有效交流,是現在市面上主流線上協同軟件所缺失的。

而這部分可以在云端通過運算計算、智能推導等技術來做較為準確和科學的分析和呈現,打破信息隔閡,輔助決策判斷。比如小庫的AI設計云平臺即可在云端實現對方案進行在線編輯、修改并能實時校驗,做核心指標的反饋。

小庫AI設計云平臺只需在云端即可進行設計和編輯,調整過程中還將實時核驗和反饋規范、指標和日照等。

在信息存儲和分類方面,公司服務器的功能和使用參差不齊。有的公司養成了良好的習慣則資料齊全,打通外網實現資料互通;而有的公司只遞交成果、工作計劃等資料到服務器,而導致目前在家資料大量的缺失,影響工作和溝通。中海地產的設計經理表示,“地產所需的可能是設計院存儲容量的20倍以上。所以我們更多傾向把成果性的資料放在服務器。”

其次,由于受限于遠程辦公,工作模式很單一。 

眾多會議軟件里,微信、保利通等使用最為普遍。在選擇溝通軟件時會優先考慮甲方的使用習慣,但QQ、微信都會作為保底工具。 

根據小庫2019年對北京、上海、重慶和廣東等地區50家地產企業調研中,團隊交流軟件使用頻率的情況。

這類溝通軟件可以支持關于意見方面的討論和交流,但多位設計總監都提到,由于設計格式很多、設計文件很大等原因,線上討論中對于資料的傳輸、打開、修改、批注等十分不便。泰康地產的設計總監表示,“在會議溝溝通系統中希望能帶有PDF、PPT或CAD等常用格式的瀏覽功能,并且做類似手寫板的功能,對草圖進行標記。 ”

基準方中采取的是,遠程操控辦公室的電腦進行畫圖等操作。其公司的一位設計總監表示“這很容易出現卡頓,一張圖可能之前60分鐘畫完,現在需要80分鐘”,這種完全依賴遠程技術實現的方法,對設計效率產生較大影響。

另外因疫情而暫停的審批和施工受到的影響最重,但還沒有平臺功能可以實現關于政府報批報建的節點成果匯報、施工單位施工圖的交底等環節數字化。

第三,公司總部和區域公司的脫離。在公司拓展方面,區域分公司和總公司原本呈現出越來越脫離的狀態,如果采取大面積線上辦公,可以實現主腦在一個地方,分公司僅僅是業務范疇不同的區分,對團隊和項目的主控性更好。

2. 疫情后建筑產業的數字化如何繼續?

這場疫情來之突然,來之猛烈,對建筑產業的各方公司都是措手不及的。小庫調研的公司表示,要全面恢復到線下業務的正常開展,至少需要6個月。疫情雖然終會過去,但其給建筑產業帶來的影響將會是深遠的。

現在的建筑產業和“非典”時期的高速拓展不可同日而語,處在穩健發展狀態。 

在2003年,國內經濟正處在上升擴張期,非典疫情對經濟僅造成一個季度的短期沖擊。當年的城鎮化率為40.53%,房地產在這一年被首次明確為國民經濟支柱地位。而到了2019年,宏觀經濟下行,城鎮化率達到60.6%,人口增長速度放緩。根據克而瑞的調研指出,現在購房主力以20-59歲為主,其人口占比從2003年末的70.4%降至2019年的64.0%。中央和各地政府正在著力從減免稅費、降息降準、扶持服務業等方面發布應急措施,以穩定市場。

在本次黑天鵝疫情和市場穩健緊縮的雙重壓力下, 相信建筑產業的各方企業也都切身意識到,進一步打破信息壁壘,走向數字化,不是輔助方法,而是發展戰略。

行業生產工具和方式滯后,帶來對效率的影響。這個看似人人都知道的道理,在這場疫情中讓設計產業中的各方都有了切身體會,需提早進行數字化的布局和規劃。

根據小庫2019年對北京、上海、重慶和廣東等地區50家地產企業調研中,拿地環節數字化的重點板塊占比情況。

首先, 建立智能評估體系,推動標準化生產流程。甲乙方在需求理解上總是存在偏差和脫節,核心是缺乏統一有效的評估體系。地產很少通過主觀進行判斷,重點指標在于實現空間和時間價值的最大化。而設計院較之缺乏對設計經濟性的有效評價。如果搭建對方案進行優先的數據指標核算和排查的評估體系,可以避免花費時間做不符合甲方真實需求的方案。 

第二,進行關鍵節點性流程線上化,智能管理。對設計院而言,能夠把項目鏈條上關鍵節點性流程先打通,把很多機械、重復的環節,比如批示的環節線上化。這樣不僅實現了流程上的便捷,也可以撬開各專業的信息阻隔,有助于促成行業普適的推廣。前海柏濤的副總經理考慮,“希望能借助科技,搭建可以串聯整體項目流程,集成多方數據的一個多維的協同平臺,產業鏈條上的上下游可以在同一個平臺上實現對項目的推進和管理。” 

第三,逐步打破信息孤島,建立高效的協同溝通機制。地產很多業務板塊之間沒有信息和知識上的重疊,成果如何交流是大問題。中海地產的設計經理考慮,“ 可以搭建一個共有模型, 把不同業務線的數據通過內在邏輯進行整合,不同部門、不同層級的角色都可以清晰了解所需數據。并且可以不斷總結和沉淀經驗。減少無效和重復溝通。” 

于團隊而言,數字化對人的能力和團隊信任度有較高要求。新型的工作方式,對專業技術水平的要求越來越高,也有助于動團隊成員更主動的研究鉆研,專注技術,把設計做好。

以上提到的數字化發展路徑,近幾年國內外興起的“地產科技”已有很多科技公司在地產開發板塊扎根實踐。由軟銀投資的在美國的Katerra,主要是從設計研發、供應鏈管理到施工建造管理進行裝配式建筑產業鏈整合。

作為國內首家專注人工智能和前沿科技在建筑地產行業垂直應用的小庫科技,我們團隊獨家研發的AI設計云平臺,讓拿地項目團隊中的投拓、營銷和設計等多種角色在云端即可對方案進行設計和分享,共同編輯、評論和優化方案;也可隨時隨地在小庫移動端查看針對總規劃、分區到樓型等不同尺度的周邊價值評估、日照等豐富的可視化數據信息。減少信息傳遞的變形和失誤,提高溝通效率,協助科學決策。 

在小庫AI設計云平臺還提供類似云端協同文檔編輯的協作方式,團隊的不同角色可以對方案進行權限分享和共同在線編輯、批注。

移動性方面,手機端點開云平臺生成的方案鏈接,可快速查看方案戶型、日照等數據指標。如果通過小庫移動端APP-KoolShare打開,還可查看更多豐富的可視化數據,支持多人批注,并將信息同步至云平臺。

數字化如果能從溝通、流程和評估等進行多方和多維的專業性滲透,將從整體運作、生產經營和組織結構上推動整個設計產業的發展。

一位設計所長表示,“經過這次疫情,有的人停留在原地,但有的企業已經到下一個十字路口了。” 

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